不满动用大修基金清掏化粪池 业主状告房管局

某物管公司自入住北XX景小区以来，从未清掏过北XX景小区化粪池。2014年4月，经北XX景业主委员会签章同意，功成物管公司以“清掏小区内和车库内的化粪池，沉沙井及相邻的地下管道(简称重庆化粪池清掏及相邻管道)”为名向北碚房管局申请列支物业专项维修资金(俗称大修基金)19 200元，并提交了以下材料：《北XX景小区物业专项维修资金使用方案》、《化粪池清掏合同》、《维修金使用签字表》、《公示情况说明》、《预算》、《工程竣工验收表》。北碚房管局经审核后，于2014年5月22日同意使用资金18 747.26元。业主叶某不服，认为该笔费用应由物业服务企业承担，不得从大修资金中支付，起诉来院，要求依法撤销房管局的上述行政审批行为。

　　北碚法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案大修资金的使用系经北XX景业委会签章同意的，应对该小区内的全体业主具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。叶某作为小区业主，若对北XX景业委会的该决定不服，可以依照前述途径行使权利。此外，凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会亦有权作为原告提起诉讼，但应先召开业主(代表)大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定。《业主大会和业主委员会指导规则》第二款规定，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。本案可由业主提议召开业主大会临时会议，北XX景业委会视会议结果决定是否作为原告提起诉讼，诉讼风险由全体业主共同承担。故而，叶某作为北XX景小区业主，不具备单独提起本案行政诉讼的主体资格，法院依法裁定驳回原告起诉。

　　法官说法：近年来，随着城市住宅社区建设的快速发展以及现代物业管理模式的迅速普及，小区业主、物业管理公司、业主委员会之间的矛盾也日趋凸显。社会公众对于行政行为(如业主委员会备案、大修基金审批)合法性的期待提高，立案登记制的推行，公众借助行政诉讼维护自身合法权益会成为新常态。然而，小区业主个人能否作为行政诉讼的原告，立法中并没有相关规定。从《物业管理条例》的相关规定来看，业主大会与业主委员会之间的关系是：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主集中意志的代表者，有自己的组织章程和组织机构，有独立使用的办公场所，办公经费亦有相应保障，因而具有一定的民事行为能力。业主大会或业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。纵然大修基金的使用与每位业主息息相关，但是少部分业主对业主委员会的决定不服，并不具有对外效力。要行使小区业主权利，仍需重视并借助于业主大会，将个人意志转变为共同意愿或多数人意志。